图为法官们在物业纠纷法律服务中心为物业公司代表、业主双方进行法律释明。 邱何娟 摄

　　记者亲历

　　由于旧城改造加速推进，城市住宅小区规模扩大、数量增加，近年来，因小区管理衍生的物业纠纷频发。听闻福建省福州市台江区人民法院化解物业纠纷有一套，记者决定前往一探究竟。

　　顶风冒雨解纠纷

　　8月22日，福州，强台风“潭美”登陆，狂风夹杂着暴雨呼啸而来。

　　8时30分，法官卢美铤顶风冒雨，匆匆赶至台江法院物业纠纷法律服务中心。今天他和当事人约好了，在这里处理一起物业纠纷。

　　窗外，树枝被吹得东倒西歪，豆大的雨点敲打着玻璃。卢美铤拿起桌上的办公电话：“要是还没出门就先别来，等明天台风过境，我们上门办案!”

　　“到了，到了。”门外走来一名30岁开外的黑瘦男子，一手回着电话，一手提着公文包。

　　“你是唐新锋，顺华物业公司的代表?”

　　“是的。”

　　“请坐。”

　　“前几天我们收到你们提交的诉状，反映业主老王拒交物业费的问题。”

　　“是这么回事，老王他没有把自行车停放在我们划定的区域。车子丢了，就拒绝缴费。您说，这事能怪我们吗?”

　　“别急，等老王到了，把事情摊开一起说。”

　　过了一会，老王来了。谈起两年前丢自行车的事，他显然还心存怨气：“花了钱，请家物业来给我们当管家，管家没有尽责，我们凭什么再交钱?”“还不止丢东西这个事，现在小区垃圾清理不及时，蚊蝇到处飞，安防措施也跟不上……”

　　面对咄咄逼人的老王，唐新锋觉得有些委屈：“我们也有苦衷，给你们业主划了指定区域停放车辆，安排保安值守，你们为了自己方便随意停车。还有，我们收你们的物业费标准几年都没有变，而现在成本涨了三四倍。都像你这样不按时缴费，我们公司早就关门走人了。”

　　看着双方又要斗起嘴来，卢美铤赶紧劝和：“老王，你想想，如果大家都像你一样随意停车，小区不是更乱了吗?”

　　“其实这点钱不是不舍得出，就是心里憋着一口气。”老王说出了心里话。

　　卢美铤说：“业主接受物业公司的管理服务，双方形成服务合同关系，业主理应及时交纳物业费;如果物业公司服务不到位，业主可通过成立业委会进行监督，也可针对物业服务质量问题提起诉讼。”

　　老王专注地看着卢美铤，不时点头。

　　“毕竟车子丢了，业主也蒙受了损失。”卢美铤回过头看着唐新锋，“要不，你们也做些让步?”

　　“既然法官都这么说了，只要他把拖欠的物业费给缴了，我们赔业主200元，违约金也不要了。”

　　“老王，你的意见呢?”

　　“法官说话公道。我还有什么意见。就按你说的办。”

　　在卢美铤的见证下，双方当即履约。

　　不到一小时，纠纷已解。卢美铤看着窗外黑云压顶，连忙招呼他们赶快回去。“注意安全啊。”告别前，他不忘叮嘱一声。

　　送走他们，卢美铤才想起自己一早泡上的茶水，赶忙喝上一口。

　　化解“拉锯”不简单

　　“低层住户认为树木要及时修剪，否则影响自家采光，高层住户则希望小区绿树成荫，双方僵持不下，均认为物业管理标准不科学”、“楼上疏通马桶，捅破楼下水管，业主纷纷指责物业公司协调不力”……记者打开厚厚一叠的《群众来访登记本》，法官们记录的各式纠纷不一而足。

　　“物业纠纷对当事人而言，事情不大，烦恼不小;对法官来说，标的不大，案件难办。”台江法院审判委员会专职委员、物业服务中心主任林绍理告诉记者，“类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大。”他将物业纠纷案件总结为四大特点。

　　一组数据显示，台江法院受理的物业纠纷案件以每年30%的速度递增。

　　针对日益增多的物业纠纷，台江法院于2010年3月30日成立全省首家法院物业纠纷法律服务中心，对物业纠纷实现简案快审、类案精审。“别看我们中心面积不大、人手不多，可作用不小。每年化解物业纠纷近百起，化解了发生在业主和物业公司之间的‘拉锯战’、‘口水战’。”林绍理介绍。

　　叶先生自从入住后就饱受顶层渗水的困扰。物业公司与开发商相互推诿。叶先生只得自己找人来维修，花去4万余元。此后，他便赌气拒绝再缴纳物业费。官司打到了台江法院。法庭作出一纸判决：叶先生所住的房屋屋顶属于共用部位，物业对上述区域有维修义务，费用从公共维修基金中列支。

　　8月22日下午，记者来到碧水芳洲小区，只见墙上张贴着关于启动公共维修基金的通知。物业经理告诉记者：“启动公用维修基金工作得到了业主们的支持，目前申报材料已提交福州市住宅专项维修资金办公室。”

　　“一些业主和物业公司缺乏必需的法律知识，遇到纠纷往往采取非理性方式维权，导致双方矛盾越积越深。我们通过个案判决，发挥司法的预警和引导功能，推动当事人合法理性维权。”法官盛洁告诉记者。

　　上门服务不缺位

　　每周三，对于洋中街道司法调解员，同时也是台江法院人民陪审员的陈诚元来说是个繁忙的日子。一早，他要赶往位于台江房管局内的物业纠纷“法官工作点”上班，帮着法官一起做工作。

　　“法官工作点”与房管局物业科仅有一墙之隔。时间尚早，却已是人头攒动。

　　隔着一道玻璃，一名张姓男子探进头来问：“楼下业主养的大狗经常半夜乱叫唤，吵得我们全家没法睡觉。这事你们管不管?”

　　“你们有和养狗家的主人协商过吗?”老陈问道。

　　“都和他们反映过多次了，可是对方总是推三阻四。搅得我睡不好。”

　　“跟物业反映过吗?”

　　“物业公司说，业主在自己家养狗他们管不了。”

　　“你先坐下慢慢说。有关养犬问题涉及公安、城管多个部门，我们帮你协调解决下。”老陈随后拿起电话向当地派出所反映此情况，很快得到了答复。派出所民警表示愿意协助解决此事。

　　第二天，老陈、民警陪着老张一起来到位于达道小区的这户养狗居民家中。出发前，老陈还特意找来了《福州市养犬管理办法》。在老陈的说服下，养狗主人终于松口同意把自家的大狗送到乡下寄养。

　　临走前，老张连声致谢：“早就听说‘法官工作点’专管物业纠纷。当时我也就抱着试试看的想法，没想到事情这么快就给解决了。”

　　随着物业纠纷“法官服务点”声名鹊起，当地群众流行这样一句口头禅：“有纠纷，找法官。”

　　为了方便群众问询，台江法院还在“心家泊”、“融侨锦江”等以往物业纠纷多发的5个小区设立“法官工作室”，聘请30余名人民陪审员、司法助理员作为法院调解员，采取定期接访、随时约访、广泛接访等方式，上门服务、以案释法，规范物业管理行为，消除物业纠纷隐患，打造平安和谐社区。据介绍，自从“法官工作室”成立以来，这5个小区物业纠纷下降了85%。

　　一中心、一工作点、五个法官工作室。台江法院通过打造三大平台快审快调。3年来，该院共接访群众509人次，化解204件物业纠纷，用最短的司法路径解决物业纠纷，让群众感知公平正义。

　　当事人说

　　以前，台江区受理的物业纠纷在全市排名第二。对于当事人投诉违章搭盖、“住改商”等问题，我们感到很棘手，处理起来难度很大。自从法院成立物业纠纷法律服务中心后，法官言之有理、判之有据，我们工作好做多了，群众反映物业纠纷的投诉也少了。不管是物业公司还是业主，对他们的工作都比较满意，老百姓很认可。

　　——福州市台江区房管局物业科科长　潘　焰